Možete li na plažu ispred tuđe vile? Evo šta kaže zakon

Natpis "PRIVATE BEACH" često odbije kupače prije nego što uopće stignu do mora. Međutim, prema zakonu, privatne plaže ne postoje. Zabuna najčešće nastaje kada do plaže vodi privatno zemljište, hotel ima koncesiju ili neko pokušava prisvojiti dio obale.

Pomorsko dobro i privatno zemljište

Zakon o pomorskom dobru i morskim lukama jasno propisuje da privatne plaže u Hrvatskoj ne postoje. Ipak, pojedini vlasnici i dalje ih tako predstavljaju i pokušavaju udaljiti kupače, miješajući privatno zemljište uz more s pomorskim dobrom.

Pomorsko dobro obuhvata more i morsku obalu, a njegova granica određuje se zakonom i stvarnim stanjem na terenu, a ne granicama privatnih parcela. Na kopnu se u pravilu proteže najmanje šest metara od granice mora prema kopnu, a u pojedinim slučajevima može biti i šira.

To znači da morska plaža, ako je dio pomorskog dobra, ne može biti privatna, bez obzira na to nalazi li se ispred vile, apartmana ili hotela. Iznimke postoje, ali nisu povezane s privatnim vlasništvom.

Pristup može biti ograničen na područjima s posebnim režimom korištenja, poput vojnih zona, luka posebne namjene, hotela s koncesijom ili drugih lokacija na kojima je to propisano zakonom zbog sigurnosti ili posebne namjene.

Put do plaže vodi preko privatnog zemljišta – smijete li proći?

Česta je situacija da do skrivene uvale vodi uska staza preko privatne parcele ili ograđenog posjeda. Na ulazu stoji znak "Private", a vlasnik tvrdi da prolaz nije dozvoljen.

Ključna je razlika između pristupa plaži i same plaže. Iako obala može biti pomorsko dobro dostupno svima, zemljište preko kojeg se do nje dolazi može biti privatno. Vlasnik takve parcele ima pravo zabraniti prolaz ako ne postoji javni put, upisano pravo služnosti ili druga pravna osnova koja omogućava pristup.

Činjenica da je to jedini put do plaže ne znači automatski da svi imaju pravo prolaska preko tuđeg zemljišta. Privatno dvorište, vrt, maslinjak ili ograđeni posjed ne mogu se koristiti kao prolaz do mora bez dozvole vlasnika.

Ako javni put ne postoji, do plaže se može doći s morske strane – brodom, kajakom, SUP-om ili plivanjem. Vlasnik zemljišta uz obalu ne može zabraniti boravak na samoj plaži samo zato što se nalazi ispred njegove kuće ili parcele, niti može ograditi plažu kao što je ogradio svoje zemljište.

Također, vlasnik kuće uz more nema pravo rezervirati dio plaže samo zato što se nalazi ispred njegovog objekta. Ručnici, ležaljke, konopi ili druge prepreke kojima se drugima onemogućava korištenje pomorskog dobra nisu dozvoljeni.

Gdje se smije pristati brodom?

Dolaskom brodom do prirodne plaže moraju se poštovati pravila sigurnosti plovidbe. Plovila kraća od 15 metara u pravilu se ne smiju približavati obali na manje od 50 metara, osim kada uplovljavaju, pristaju uz obalu ili iskrcavaju putnike. U tim situacijama moraju ploviti smanjenom brzinom i uz poseban oprez kako ne bi ugrozila kupače.

Kod prirodnih plaža ne postoji automatska zabrana dolaska brodom samo zato što se plaža nalazi ispred privatnog zemljišta. Brod ne smije ulaziti među kupače niti ugrožavati njihovu sigurnost.

Primjerice, brodica od pet metara može pristati uz nepristupačnu prirodnu plažu radi iskrcavanja putnika ako za to postoje sigurni uvjeti. Nakon toga mora se udaljiti ili ostati na mjestu gdje ne ometa kupanje i sigurnost plovidbe.

Hotelske plaže i koncesije

Hotelska plaža ne znači automatski i privatna plaža. Hotel može upravljati određenim sadržajima, poput iznajmljivanja ležaljki, suncobrana ili pružanja drugih usluga, ali time ne postaje vlasnik obale. Drugačija situacija može biti kod plaža koje imaju koncesiju za posebnu namjenu.

U Hrvatskoj postoji 15 plaža na kojima su hotelski kompleksi dobili koncesije koje im omogućavaju određeni stepen kontrole nad korištenjem plaže, uključujući ograničenje pristupa ili zatvaranje prostora u skladu s uslovima koncesije. To su iznimke, poput plaže Valalta u Rovinju ili plaža ispred hotela Alan u Starigradu.

Kod koncesija koje se odnose na komercijalne sadržaje, poput iznajmljivanja ležaljki, suncobrana ili ugostiteljskih usluga, plaža ostaje javno dobro i ne može postati privatni prostor. Koncesionar dobija pravo privrednog korištenja dijela pomorskog dobra, ali nema pravo zabraniti pristup kupačima.

Primjeri su uređene plaže poput Banje Beacha u Dubrovniku, Bonj Beacha na Hvaru ili Zlatnog rata. Na takvim lokacijama koncesionar može koristiti dio plaže za komercijalne sadržaje, ali kupači koji ne žele koristiti te usluge ne mogu biti udaljeni samo zato što nisu korisnici objekta.

Kako provjeriti ko je u pravu i kome prijaviti problem?

Podaci o zemljištu mogu se provjeriti u katastru i zemljišnim knjigama. Put, staza ili parcela preko koje se dolazi do plaže mogu se pronaći u sistemu Uređena zemlja, a broj katastarske čestice moguće je pronaći putem Geoportala Državne geodetske uprave.

Ako neko pokušava udaljiti kupače s plaže koja je pomorsko dobro ili im fizički prijeti, treba izbjeći sukob i, u slučaju prijetnje, pozvati policiju.

Ako je problem povezan s korištenjem pomorskog dobra, primjerice bespravnim ograđivanjem obale ili onemogućavanjem pristupa moru, slučaj treba prijaviti Lučkoj kapetaniji.

Ako koncesionar koristi plažu suprotno uslovima pod kojima je dobio koncesiju, prijava se podnosi davatelju koncesije.

Iako zakon jasno propisuje da je pomorsko dobro opće dobro dostupno svima, u praksi se ono i dalje često svojata. Na internetskim platformama za iznajmljivanje smještaja i dalje se mogu pronaći vile koje se reklamiraju s "privatnom plažom", a gotovo svakog ljeta pojavljuju se slučajevi u kojima vlasnici kuća uz obalu pokušavaju udaljiti kupače ili im onemogućiti pristup prirodnim plažama. Zato je važno poznavati razliku između privatnog zemljišta i pomorskog dobra te znati koja su prava građana, ali i granice ovlasti vlasnika nekretnina.