Iznajmljujete stan podstanarima, kiriju uzimate u gotovini? Evo koliko morate platiti državi

Stan iznajmljen za 700 KM mjesečno, podstanar svakog prvog donese novac, vlasnik preuzme kiriju i priča je završena. Barem se tako može činiti.

Međutim, činjenica da novac nije uplaćen na bankovni račun ne znači da prihod ne postoji niti da na njega ne postoji porezna obaveza. Prema Zakonu o porezu na dohodak Federacije Bosne i Hercegovine, prihod ostvaren iznajmljivanjem nepokretne imovine predstavlja dohodak od imovine, prenosi Faktor.

Drugim riječima, ako ste vlasnik stana i svakog mjeseca od podstanara naplaćujete kiriju, ostvarujete prihod. A taj prihod je oporeziv.

Kirija “na ruke” ne mijenja ništa

Za poreznu obavezu nije presudno da li vam je podstanar 700 KM uplatio na račun ili vam je novac predao u stanu. Zakon propisuje da se prihodi i rashodi na osnovu kojih se utvrđuje oporezivi dohodak utvrđuju prema načelu blagajne. Suština je, dakle, u ostvarenom odnosno naplaćenom prihodu. Zato plaćanje kirije u gotovini nije način kojim prihod automatski postaje neoporeziv.

Ako vlasnik prima novac za korištenje svoje nekretnine, ostvaruje prihod od iznajmljivanja.

Koliki je porez?

Stopa poreza na dohodak u Federaciji BiH iznosi 10 posto.

Kod klasičnog iznajmljivanja nekretnine podstanaru porez se ne mora obračunavati na cjelokupni iznos naplaćene kirije. Porezni obveznik ima mogućnost odbijanja stvarnih troškova ili priznavanja troškova u procentu od ostvarenog prihoda.

Ako se odluči za procentualno priznavanje rashoda, kod iznajmljivanja nepokretne imovine priznaje se 30 posto ostvarenog prihoda. To znači da porezna osnovica, u toj varijanti, predstavlja 70 posto prihoda. Na nju se obračunava porez od 10 posto.

Konkretno – stan iznajmljujete za 700 KM u Sarajevu. Za godinu dana od kirije će naplatit 8.400 KM. 

Ako koristi mogućnost procentualnog priznavanja rashoda od 30 posto, priznati rashodi iznose 2.520 KM pa ostaje porezna osnovica 5.880 KM. Deset posto poreza na taj iznos je 588 KM godišnje. 

Drugim riječima, kod ovog načina obračuna efektivni porez predstavlja sedam posto ukupno naplaćene kirije. Od 700 KM mjesečne kirije to bi, kada se posmatra proporcionalno, odgovaralo iznosu od 49 KM. 

Naravno, ovo je pojednostavljen primjer koji pretpostavlja procentualno priznavanje rashoda od 30 posto. Vlasnik može odabrati i priznavanje stvarnih troškova, pod uvjetima propisanim poreznim pravilima.

Prijava Poreznoj upravi FBiH

Postoji još jedna obaveza koja je posebno zanimljiva vlasnicima koji godinama izdaju stanove bez prijave. Porezna uprava FBiH u svom službenom odgovoru navodi da je porezni obveznik koji svoju nepokretnu imovinu izdaje u zakup dužan u roku od osam dana od početka iznajmljivanja prijaviti to nadležnoj jedinici Porezne uprave. Dakle, nije dovoljno samo na kraju godine izračunati koliko ste zaradili.

Samo iznajmljivanje nekretnine također treba prijaviti.

Porezna uprava FBiH pojašnjava da se akontacija poreza na dohodak od imovine ostvarenog naplatom najamnine i zakupnine plaća mjesečno. Rok je do 15. u mjesecu za prethodni mjesec.

Prema službenom pojašnjenju Porezne uprave, mjesečna akontacija utvrđuje se u visini 1/12 godišnjeg iznosa utvrđenog za prethodni porezni period na osnovu prijave poreznog obveznika.

A šta ako nemate ugovor s podstanarom

Ovo je vjerovatno jedna od najzanimljivijih situacija.

Vlasnik i podstanar mogu godinama funkcionisati po sistemu: “Ja tebi stan, ti meni svakog prvog 600 KM.” Bez bankovne uplate, bez formalnog računa, a ponekad i bez pisanog ugovora. Međutim, odsustvo pisanog ugovora samo po sebi ne znači da prihod od najamnine ne postoji. Sa stanovišta poreza ključno je da je prihod ostvaren.

Zakon o porezu na dohodak izričito među oporezive dohotke ubraja dohodak od imovine, a među prihodima od imovine navodi prihod ostvaren iznajmljivanjem nepokretne imovine.“Stan na dan” i podstanar nisu isto

Ovdje treba napraviti još jednu važnu razliku.

Porezni tretman klasičnog dugoročnog najma nije identičan izdavanju “stana na dan” turistima.

Kod običnog iznajmljivanja nepokretne imovine zakon omogućava procentualno priznavanje troškova od 30 posto prihoda.

Kod iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima za koje je plaćena boravišna taksa priznati rashodi iznose 50 posto prihoda. Stopa poreza na dohodak je 10 posto, ali se zbog različitih priznatih rashoda razlikuje efektivno opterećenje. Zato “stan na dan” i stan iznajmljen porodici na godinu dana ne treba stavljati u isti porezni koš.

Porez koji zavisi od kantona

Porezna uprava upozorava i na još jednu stvar. Pored poreza na dohodak, postoji i porez na imovinu koji je regulisan kantonalnim propisima. To znači da obaveze povezane s nekretninom ne treba posmatrati samo kroz federalni Zakon o porezu na dohodak.

Konkretna pravila poreza na imovinu zavise od kantona u kojem se nekretnina nalazi.

Koliko vlasnika stanova koji svakog mjeseca uzimaju 500, 700, 1.000 ili više KM kirije taj prihod zaista prijavljuje? Odgovor nije moguće dobiti gledajući oglase za nekretnine.

Ali veličina tržišta dugoročnog najma, posebno u Sarajevu, otvara legitimno pitanje koliki dio prihoda od najamnina prolazi kroz porezne evidencije, a koliko novca se svakog mjeseca preda “na ruke” bez prijavljivanja prihoda.

Upravo zato je zanimljivo pitanje koliko je fizičkih lica u Kantonu Sarajevo Poreznoj upravi prijavilo prihod od iznajmljivanja nekretnina, koliko poreza je po tom osnovu naplaćeno i koliko je kontrolama otkriveno neprijavljenih iznajmljivača?

Jer porezni propisi su po ovom pitanju prilično jasni. Možete podstanaru dati ključ od stana bez banke kao posrednika. Možete se dogovoriti da vam kiriju svakog mjeseca donese u koverti. Ali činjenica da novac ide “iz ruke u ruku” ne briše poreznu obavezu.

Za porezne propise kirija nije samo privatni dogovor vlasnika i podstanara. To je prihod.